宅建科目

宅建科目

試験科目と配点・試験時間

「宅建試験」の試験科目は、大きく分けると「権利関係、法令上の制限、宅地建物取引業法、その他法令」の4科目に分かれます。

 

「権利関係」とは、土地及び建物についての権利及び権利の変動に関する法令の事を指しており、出題数は14問と大きなウエイトを占めている試験科目です。

 

法律の内訳としては“民法:10問、借地借家法:2問、区分所有法:2問、不動産登記法:1問”となっております。
宅建業法につぐボリュームのある14問で、とくに民法に関しては集中的に出題される傾向があります。
問題の出し方も過去の判例を元にしたものや、事例形式の問題もありますので、いずれも専門的で深く知識が問われます。

 

この権利関連の部分では、主に基本的な民法についてや不動産登記法、借地借家法や区分所有法というような項目が出題されます。

 

特に区分所有法や民法、不動産登記法に関しては民間人でも知っておくべき内容だといえるでしょう。

 

消費者を保護する法律としては、主に民法で定められていますが、不動産関連の事になると民法だけではどうにも保護しきれない部分もあります。そのような部分を補うために定められているのが、借家借地法になります。

 

この法律では、賃貸契約をする上での消費者を保護する法律になりますので、不動産関連の職業についていない人でも決して他人事ではない法律です。

 

区分所有法では、その土地や不動産の一部の所有権に関する法律で、マンションに住んでいる方などに関わる法律となります。

 

不動産登記法とは、不動産登記に関しての手続き内容などを定めた法律になり、主にその不動産の所有者が誰なのかなどについて定めた法律になっています。

 

この出題項目は司法書士の学習範囲となっており、司法書士で詳しく学ぶ分野になってきますが、宅建にも当然関連してくるため、出題項目となっています。
また、こうした国家資格では一部の出題内容や範囲が重複している資格というのは多くあります。

 

不動産登記法に関してもその事がいえるため、この分野をしっかり学んでおく事で、宅建の資格を取得後、司法書士などの新たな資格取得に挑戦していく上で非常に役に立ってくるでしょう。
そのような事も意識して学んでいくといいのではないでしょうか。

 

「権利関係」の特徴は、範囲が膨大なところです。しかも出題される問題のレベルがかなり高い。
対策がとても難しい科目です。

 

特に範囲が膨大な民法は厄介な科目です。

 

では、どのように対策をすれば良いのでしょうか?

 

結論から言ってしまうと、

 

よく出題される範囲で、得点できるところのみ学習する

 

という点に尽きます。

 

権利関係では14題のうち、半分の7点正解を目指しましょう。

 

狙う出題範囲は、
意思表示、代理、保証、売主の担保責任、相続、共有、委任、請負、不法行為。

 

これで、民法全体の1/3以下に限定できます。

 

 

 

また、「法令上の制限」とは、土地及び建物についての法令上の制限の事を指しており、土地や建物に対する権利と法令の関係について8問出題されます。 

 

法律の内訳としては“都市計画法:2問、建築基準法:2問、国土利用計画法:1問、宅地造成等規制法:1問、土地区画整理法:1問、農地法1問”となっております。
“都市計画法、建築基準法、国土利用計画法、宅地造成等規制法、土地区画整理法、農地法”などに加えて“土地基本法、河川法”もあり、年度によってはそれらを組み合わせた複合問題が出題されて事もありました。

 

建築業法の知識

宅地建物取引士の資格を取得する過程で学べる事はたくさんあります。
宅建の試験は、50問の問題を解いて、7・8割方正解すれば合格できますが、その50問の出題内容の中でも最も多く出題され、得点源となるのがこの建築業法関連の知識になります。

 

この項目は、建築業関連の仕事をする人のみならず不動産関係の取引をする上では非常に欠かせない知識となっており、それだけ出題数が多いのです。
この項目をしっかりと勉強しておけば、かなりの得点源になるだけではなく、不動産関連の職業についていない人でも今後、さまざまな分野で非常に役に立ってくる内容になっているかと思います。

 

この建築に関する項目では、取引主任者制度や保証金、契約書や罰則などについて学んでいく事になります。
不動産を取引していく上では欠かせない契約時の事や解約時、損害賠償の事などを学ぶ事になり、不動産取引で注意すべき多くの点を学んでいく事ができるでしょう。

 

この事は、不動産関連の職業についていない方でも、非常に役に立つ知識です。
なぜなら、不動産関連の職業に就いていないとしても、不動産関連の契約の知識というのは非常に幅広い分野で応用できるからです。

 

例えば、金融関係の仕事についている人で、住宅ローンや不動産担保ローンなどの商品を取り扱う場合は、これらの不動産知識は必ず必要になってきますし、全くの民間人だとしても、自分のマイホームや賃貸の契約をする上でありがちな不明点やシステムの複雑さを理解して、紐解いていく事ができるのではないでしょうか。

 

 

「宅地建物取引業法」とは、宅地建物取引業法及び同法の関係法令の事を指しており、これがあることで、土地や建物に関する取引の際にトラブルが発生するのを防いでいます。
宅建の資格を取得すれば、この宅建業法に従って不動産取引を円滑に進める業務をおこなうことになります。
そのため、試験合格のためだけの勉強としてではなく、宅建責任者として業務をおこなうために覚えておかなければいけないものです。
20問という最も大きな出題数になっている科目です。

 

法律は科目名どおり宅地建物取引業法の一択で、法を構成する“総則、免許、取引主任者、営業保証金、保証協会、業務、その他”などから出題されます。
近年では“重要事項の説明、報酬額の制限等、免許基準”などはお馴染みともいえるくらい頻繁に出題されていますので、しっかりと抑えておく必要があります。

 

宅建試験においてもこの宅建業法の範囲は広く、最近の試験では全体の40%を占めるほど試験合格にも欠かせない分野となります。
いいかえれば、宅建業法をしっかり覚え、この分野だけでも満点を取得することができれば、実に試験の40%はクリアできるのです。
宅建試験自体は全体で70%以上の正解率で合格する傾向にあります。そのうちの40%を取れれば、試験合格も楽になります。
しかも、宅建業法は宅建試験の中でも比較的理解しやすい分野で、マスターしやすい部分です。
逆にこの分野を正解率半分くらいになるようだと、難易度の高い他の分野はパーフェクトになるくらいでないと合格しません。実に宅建試験の合格・不合格が分かれる分野と言っても過言ではありません。 

 

まずはテキストでしっかり勉強し、過去問などでは1問も不正解を出さないようなつもりで勉強しなければいけないでしょう。また、問題の中では事例問題が比較的多いですから、それをマスターできれば実際の業務でも役に立つでしょう。

 

 

「その他法令」とは、宅地及び建物についての税に関する法令を中心にその他の科目が入り、8問が出題されます。

 

内訳としては“土地、建物、住宅金融公庫、不当景品類及び不当表示防止法、統計、地価公示法、不動産鑑定基準、税金”などと、内容が非常に幅広い試験科目となっています。
中でも“統計、税法、住宅金融支援機構”に関しては見かけることが非常に多いので特に集中的に学習しておきましょう。

 

 「その他の法令」は合否を分ける科目ともいえますが、苦手な方が多いです。
特に税法の勉強は範囲が広い上に内容が面白くない!

 

ただ、50問中8問も出題されるので捨てるわけにはいきません。

 

まず、「土地」については、過去に出題パターンが出尽くしていますので、過去問対策が有効です。

 

一方、「建物」は厄介ですね。
建築士レベルの内容を問われることがあるので、難しいです。

 

住宅金融支援機構に関する問題は、過去問をしっかりやればある程度できるレベルです。

 

不当景品類及び不当表示防止法は、けっこう常識的な内容が多いです。一般常識的に文面からある程度答えが推測できる場合があります。
この分野も過去問対策が有効でしょう。

 

統計の問題も出題されるところは、ほぼ決まっていますので、ポイントを絞って山を張る。
そんな感じで割り切って大丈夫です。

 

最後に、税法ですが、不動産取得税から始まって、固定資産税・所得税・登録免許税・印紙税。
幅広いです。真剣に取り組んだらとてつもない時間が取られるので要注意。

 

 

各種税金の知識

不動産関連の取引には、当然さまざまな税金が関連してきますし、不動産取引において多くの部分で税金が課税対象となってきます。

 

この税金の項目では、不動産取引に関連する各種税金の知識について学んでいく事になります。

 

実際に試験で出題されるのは8・9問程度になりますので、決して多い出題数ではないですが、全体の5分の1程度を占める事になりますので決して侮れません。

 

また、こうした関税の知識は、不動産関連の仕事に就いていなくても多くの分野で必要になってくる知識かと思います。

 

税金に関する知識は宅建のみならずその他の多くの職業や資格を取得する上で必要な知識になってきますし、将来ご自身が不動産関連の取引をする場合や売却・譲渡する場合が出てきた際にも避けては通れない知識になりますので、しっかり学んでおいても損はない項目です。

 

この宅建の試験で各種税金に関わる知識の出題としては、固定資産税や印紙税、登録免許税や不動産取得税などが出題されます。

 

特にこの固定資産税に関しては、宅地責任者や不動産関連のみならず、一般の方にも非常に重要な項目になってきます。

 

固定のマイホームや土地を所有する場合には、必ずその地域での固定資産税が課税の対象となってくるからです。

 

その他にも印紙税では、土地や財産を持つ人の財産権やその移転、変更などに関わってくる税金ですし、不動産取得税では、土地や建物などの不動産を手に入れた際にかかる税金になります。

 

これから不動産関連や賃貸経営を検討されている方のみならず、一戸建てのマイホームを建設予定の方にも重要な項目となってくるでしょう。

 

その他にも土地や建物の鑑定評価や統計などについて学んでいく事になります。

 

法令上の制限

法律上の制限は、7・8問程度の出題内容となっていますが、不動産関連の職業に就く人には欠かせないないようですし、建ぺい率などの知識についても学んでいきますので建築関連の人にも関わってくる知識と言っていいでしょう。

 

この項目ではおもに都市計画法や建築基準法、国土利用計画法や土地区画整理法などについて学んでいく事になります。より不動産や建築関連の人に関わってくる内容といえます。

 

都市計画法とは、都市を建設していく上で必要な都市計画やその他の制限など、都市計画事業について必要な内容が定められた法律です。

 

国土利用計画法とは、国の貴重な資源である国土を有用的で計画的に利用していくために定められた法律で、国の土地を利用する上で国土形成計画などと合わせて策定する法律になっています。

 

そして都市計画法や国土利用法と関わってくる土地区画整理法では、国土利用や都市開発を進めていく上で、その土地の利用者の増進や公共施設の計画的な配置を考えて土地の区画を整理していくことを定めた内容になっています。

 

これらの法律では、おもに個人の不動産や土地ではなく、より広い範囲にわたる土地と建物の法律や制限であるといえるでしょう。多くの内容が密接に関連し合っている法律ともいえるでしょう。

 

また、建築基準法では、建物の建築に関わる内容や制限を制定した法律になり、建ぺい率や容積率、日陰規制などの内容をもこの部分で学んでいく事になり、数値や計算が必要になってくる項目と言っていいでしょう。

 

試験時間

「宅建試験」は、各都道府県知事が指定している試験機関である“不動産適正取引推進機構”が実施しており、年1回、通例では10月第3日曜日に全国一斉に試験が行なわれます。

 

全ての都道府県に試験会場が設置されていますので、基本的には全国共通の試験となりますが、日本の場合は自然災害なども多くありますので、試験の実施要綱に関しては直前までよく確認した方が良いといえます。

 

試験時間もまた全国共通で、13:00〜15:00までの2時間となり、その間に全50問で1問1点の試験に取り組むことになります。

 

この試験時間中は途中退出が禁止されており、どのような事情があっても途中退席をした場合には“棄権”とみなされるか“不正受験”と判断されてしまいます。

 

せっかく試験のために学習してきたことが全てムダになりかねない事態になりますので、持ち物に不足がないか事前にトイレを済ませたか、様々な面で準備しておく必要があります。

 

ただしこの試験時間も一定の要件がある場合には短縮されることが認められており、登録講習修了者の場合は13:10〜15:00までの1時間50分に短縮されることが規定されていて、試験は5問も免除されて全45問の試験に取り組むことになります。
この登録講習修了者とは、宅建業に従事している方で指定された宅建登録講習を修了した方の事を指しており、試験時間の短縮や科目免除などを受けることができるため、一般受験者より合格率が高いとなれています。

 

宅建の5問免除制度

宅建の試験は、さまざまな範囲から合計50問出題されて、その中から毎年定められた合格基準点に達したものが資格を有する事ができます。
それとは別に、ある特定の条件を持った宅建受験生は、5問免除制度というものによって、5問の回答を免除されるため、50問中45問を回答すればいいという事になります。

 

この制度を受けれる人は、不動産関係の仕事をしている人で、所定の受講料を支払って事前に講習を受けた人になります。
そして、講習受講後には登録講習修了者証明書を受け取り、試験の申し込み時にこれを送付するようなかたちとなります。

 

しかし、50問の問題を解くか、45問の問題を解くかの違いで、事前に受講料を払って講習を受けてという事では、いまいち効率が悪い気もするため、この5問免除制度がどのような目的で設立されているのかはよくわかりません。

 

このような制度を利用できる人というのは、もうすでに不動産関係の職に就いており、ある意味では宅建の資格をとる事が求められている立場でもあります。
そのため、このような斡旋をする事で、国側がサポートをしているつもりなのではないかと思います。

 

しかし、このような講習を未然に受けるという事は、それだけ資格取得への意思の現れですし、同じように不動産関係の受講者との交流の機会にもなるのではないかと思います。

 

すでに、不動産関係の職に就いてから、必要にかられて宅建を受験するという人も少なくないのではないかと思いますが、そのような方はこの5問免除制度を受けてみてはいかがでしょうか。 

 

 

宅建資格に関連する土地建物の資格

宅建の試験は国土交通省所管の試験ですが、不動産や建物を取り扱うという点で、宅建と似ている試験がほかにも存在します。
宅建という試験が様々な試験のなかでどのようなポジションにあるのかを知るためにも、それらにも目を配りましょう。

 

  • マンション管理士試験
  • 管理業務主任者試験
  • 不動産鑑定士試験
  • 建築士試験
  • 建築設備士試験
  • 建築基準適合判定資格者検定
  • 昇降機検査資格者講習

 

 

マンション管理士試験

マンション管理士というのは、区分所有法に基づいて建物を区分所有する人々によって構成される管理組合のうち、マンション居住者からなるマンション管理組合のコンサルタントの役割が期待される立場です。

 

そのようなマンション管理士への認定試験が、マンション管理士試験であるわけですね。
コンサルタント業務というのは、要するにマンション管理組合の運営や、建物の大規模リフォームなどの維持・管理問題について、マンション管理団体の管理者やおのおのの区分所有者の相談を受け、またアドバイスを行う作業のことを言います。

 

実はこのマンション管理士の資格取得者は、平行して宅建の資格を所有している比率がとても高く、不動産鑑定士などと並んで、宅地建物取引主任者と隣接的な関係にある資格です。

 

ただ、マンション管理士の資格は、再受験合格に要する勉強時間が宅建試験に要するそれよりも二倍ほど必要であると言われており、事実、毎年の試験合格者は10%を切るという難関ぶりを見せています。

 

宅建に合格したら、次はマンション管理士を目指して頑張ってみてはいかがでしょうか。
って、先走り過ぎですかね?

 

不動産鑑定士試験

その宅建業務では、不動産の評価額が重要なポジションを占めています。でも、その不動産評価額は宅建取引主任者が決めるわけでは、もちろんありません。
ここでは、宅建取引主任者と密接な関係をもつ不動産鑑定士を取り上げます。

 

この不動産鑑定士は、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて定められた国家資格です。
不動産鑑定士は、その名の通り不動産の鑑定を行う役割を果たすのですが、この不動産鑑定は、この資格を保有する者でしか行ってはならないため、宅建業者が勝手に不動産の評価額を説明してしまいますと、場合によっては刑事罰にまでなってしまうので、取り扱う分野が類似しているだけに、両者の役割の違いについて、しっかり把握しておかなければなりません。

 

「地価が上がった・下がった」というときの「地価」を鑑定しているのも、不動産鑑定士となります。
これは新聞に掲載されるものなので、多くの人が目にしたことのあるものでしょう。

 

とかく不動産の値段というのは、課税の場面でも、融資の面でも(抵当権設定)、証券化の面でも、経済活動のありとあらゆるところに顔を出しますから、医師や弁護士といった花形国家資格に比べると影が薄いのですが、この不動産鑑定士の仕事というのは、非常に重要となります。
しかも近年は解析手法なども高度化していますから、ますます専門的な仕事になりつつあるとも言えるでしょう。

 

 

管理業務主任者試験

管理業務主任者試験は、2000年に制定された「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」によって定められた国家資格です。
宅地建物取引主任者が、不動産の取引において重要な役割を果たすのと同じように、管理業務主任者というのは、マンションの委託契約の際に、その重要事項や管理事務の説明を行う業務を担う役割を果たします。
その独占業務の形態が宅建業務と似ているのです。

 

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」によって、マンションの管理会社は、原則として30管理組合(区分所有者からなる組合)に1人以上の、管理業務主任者を置かなければならないことになっています。

 

また宅建業務との絡みで言いますと、マンション管理会社がもし宅建業者であった場合には、仮にこの管理業務主任者の資格と宅建の資格の両方を持っていたとしても、専任で管理業務主任者である場合には、専任の宅建主任者を兼任してはならない決まりになっています。
比較的新しい国家資格ではありますが、毎年2万人以上もの受験者が試験に臨んでいます。

 

合格率は20%強といったところで、宅建試験と同等かやや高い合格率と言えるでしょう。

 

建築士試験

建築士試験というのは、非常に有名な国家資格試験ですが、宅建試験においては建築物の構造についての知識も問われ、その実務においても建築物「それ自体」への知識が要求される局面があります。
そしてこの建築物「それ自体」をデザインしているのが建築士であるわけで、両者の関係は密接不可分でしょう。

 

建築士は建築士法によってその資格制度が定められており、種類として、一級建築士、二級建築士、木造建築士の三種類があります。 

 

一級建築士のなかにはさらに構造設計一級建築士と設備設計一級建築士とがあり、これら建築士は一定規模以上の大きな建造物を建築することが専任的に認められている資格です。この一級建築士資格から、規模を割り引いたのが二級建築士であり、さらに木造建築に限ったものが木造建築士です。 

 

またこれらに加えて、3年以上の実務経験を経た建築士が、指定講習を修了した場合には管理建築士という資格が認められます。
この管理建築士というのは、建築士事務所に常駐し、事務所内において建築技術にかかわる業務を管理する役割が求められています。
一級建築士の合格率は10%前後、2級建築士でも20%前後ですから、難関の国家資格です。

 

建築設備士試験

建築設備士は、建築士と同じく建築士法によってその資格制度が定められている国家資格です。
建築士がある一定規模以上の建築物の設計を行うことが出来る資格であるのに対して、建築設備士は、建築をおこなう際の建築設備=配電、空調、排水、給水、について、建築士の求めに応じて助言を行うことができる資格です。
そのため広範囲の知識が必要になるのは言うまでもありません。

 

建築士一人では、現代の専門化した建築設備にまでなかなか知識が及ばない、というわけですね。
ちなみにこの建築設備士は、実務経験を4年積めば一級建築士試験の受験資格が得られます。
さらに木造建築士および二級建築士の受験資格が自動的に得られます。
この部分でも建築士免許とつながっているわけですね。

 

ただし当の建築設備士試験の受験資格は建築・機械系の四年生大学卒業者でかつ実務経験2年以上が必要で、短大なら実務経験4年、機械系の高卒なら6年、実務経験のみだと9年以上が必要となります。
このあたりの資格条件が宅建試験などとは違いますね。

 

建築設備士試験の合格率は20%前後ということで、宅建資格試験のそれと同等か、それよりも少し高い程度の合格率となっています。

 

建築基準適合判定資格者検定

これは、試験とは言いながらもかなり門戸の狭い試験であると言えます。一応、こういう試験もあるのだ、という教養として知っておきましょう。

 

この試験は、一級建築士試験に合格したもののなかで、大学や大学院の教員(教授・准教授)として建築に関わる研究・教育、もしくは建築審査会の委員などの業務を2年以上おこなっている者が、その受験資格を持つことになります。かなり門戸が限られているでしょう?

 

基本的には「受けようと思って受ける」試験ではありません。
この試験に合格し、「建築基準適合判定資格者」として認められると、建築物などに関する確認申請における建築計画が、建築基準法やそれに関連する規則に違反していないかどうかをチェックする業務を行って良いことになります。

 

つまり、建築士が建築物を作る仕事をおこない、建築設備士がそのアシスト業務をおこなうとすると、この建築基準適合判定資格者は、そのできあがったものの最終チェックをするというわけですね。
確かに一級建築士だって人間ですから、その設計計画に不備がある場合もあります。
その不備を、一級建築士の有資格者であり、かつ建築を客観的な立場で観察してきたキャリアを持つ人が、チェックをするのです。

 

昇降機検査資格者講習

昇降機検査資格者講習という資格は、建築基準法に基づいて定められた資格制度です。
昇降機と聞いて思い浮かぶのはエレベーターでしょうが、そのエレベーター以外にもエスカレーター、観覧車、さらにジェットコースターまで含めて、その安全管理のためのチェックを行い、その結果を報告する役割を担います。

 

このような昇降機に普段からお世話になっている私たちにとっては、実は「かなり重要な」資格であると言えるでしょう。
この資格を取得するためには、国土交通省の指定団体による登録昇降機検査資格者講習を受講し、それを修了する必要があります。

 

この講習の受験資格ですが、機械工学・電気工学系の学部卒業者で、昇降機を取り扱う2年以上の実務経験を有する者や、3年制短大で実務経験3年(2年制ならば4年)を持つもの、あるいは一級・二級建築士などがその資格を持っています。

 

宅建業者が取り扱う建物のなかにエレベーターやエスカレーターがあるという場合は頻繁にありますから、当然、この昇降機に関する知識と、場合によっては昇降機検査資格者との情報交換も業務の内に入ってくることでしょう。

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